등본 데이터로 보는 사연 많은 집 : 대학동 OO번지 주택의 기쁨과 슬픔

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시민 공익데이터 실험실 2기 '공익중개사'팀은 지난 7월~8월 두 달여 간  대학동 주택의 등기부등본 데이터를 들여다보고, 세입자 주거권에 대한 이슈를 발견해보는 프로젝트 활동을 진행했습니다. 본 토론문은 9월 5일 공론장에서 함께 나눌 발제문입니다. 

세입자의 주거 안전을 위협하는 요소는 너무나 많습니다. 우리가 집 한 가구에 전세(혹은 월세)로 들어가 사는 동안, 우리가 아닌 집 문제로 우리가 받게 될 위험은 어떤 것들일까요? 그리고 그렇게 안전하지 않은 집들은 등기부등본 상에서 어떤 모양을 하고 있을까요? 등기부등본만으로 파악할 수 있는 정보는 매우 제한적입니다. 그럼에도 그 안에서 발견되는 경향과 이슈들이 있을 거라는 기대와 가설을 가지고 출발했습니다.

시민 공익데이터 실험실 2기는 관악구 대학동 주택의 등기부등본을 하나의 데이터셋으로 만들고, 그 안에서 다양한 주거 관련 이슈를 탐색했습니다. 유독 복잡하고 지저분한(?) 내역을 가진 등본들, 워낙 항목이 많아 10페이지가 넘어가는 등본도 있었습니다. 물론 복잡한 등기부 내역들을 본다고 해당 주택이 실제 어떤 상황인지 한눈에 그려지지는 않았습니다.

사실 이번 등기부등본 데이터 수집의 시작은 관악동작녹색당과 민달팽이유니온의 대학동 건물 2,136채 등본떼기 프로젝트입니다. 당시 등기부등본을 떼고자 했던 표본의 공간적 범위, 즉 관악구 대학동(법정동은 신림동) 내에서 등본 데이터를 수집한 구역 범위는 아래와 같았습니다. 이중 구획 별로 저마다의 특성에 따라 나눈 9개 구역 가운데 4, 5, 6, 9번구역 1,124개 주택의 등본 정보를 우선적으로 수집한 데이터셋을 만들었습니다. (나머지 구역 등본 역시 같은 형태로 구성할 예정입니다.)

등본 항목별로 수집한 다양한 등본 데이터 가운데, ‘갑구' 항목을 조금 더 들여다보겠습니다. 갑구에는 주택의 소유권과 함께 소유와 관련된 권리관계가 표시되어 있습니다. 소유자(혹은 공유자)가 누구인지, 소유권이 누구에게로 언제 넘어갔는지 등을 확인할 수 있죠. 소유권에 대한 분쟁의 소지가 있는 경우, ‘압류’와 ‘가압류'부터, ‘가등기'나 ‘신탁', ‘경매'와 같은 단어들도 볼 수 있습니다. 

실험실 멤버들은 갑구 항목의 주요 내역을 정리하면서, ‘사연 있는' 혹은 ‘수상해보이는' 집의 기준을 다음과 같이 잡아보기로 했습니다. 위험 단어들이 발견되는지, 얼마나 발견되는지에 대한 부분이었는데요.

1. 가등기, 신탁, 압류, 가압류, 소유권이전등기가처분 내역의 유무
2. 1의 내역이 하나 이상 있을 경우 해당 항목의 횟수 및 말소 유무
   1. 말소되지 않았다면 현재에도 유효한 처분이므로 세입자에게는 심각한 문제가 될 수 있음.
   2. 말소되었더라도 횟수가 많거나 혹은 동일소유자에게 잦은 빈도로 발생했다면 위험할 수 있음.

문제는 이런 단어들이 세입자에게 위협이 되는지 아닌지 쉽게 파악하기 어렵다는 점입니다. 우선 위 용어들이 각각 무엇을 의미하는지, 세입자(임차인) 주거권의 관점에서 이것이 어떤 위협이 되는지 알아보는 과정이 필요했습니다.

• 📌 압류란? 가압류란?

압류는 소송결과에 의해 채무자의 채권을 말그대로 압류하는 것입니다. 세금을 미납 혹은 체납한 임대인에게 보증금을 받지 못한 채권자가 신청하는 경우가 많겠지요. 가압류는 압류 이전에 채무자가 재산을 빼돌리지 못하도록 처분, 은닉, 명의 변경을 제한하는 조치입니다. 압류 소송을 걸거나 소송이 진행되는 동안 채무자가 재산을 처분해버리지 않도록 임시로 압류를 걸어놓는 개념입니다.
압류의 원인은 다양하지만, 가장 대표적으로 세금 체납이 있습니다. 자본이 없는 상태로도 갭투자로 주택을 매입한 전세사기 사례에서 보듯, 세금 체납 시 등기부상 압류가 설정되는데요. 전세 세입자로서 이는 등기부등본 갑구에서 분명하게 확인할 수 있습니다.

• 📌 신탁이란? (출처)

신탁은 신탁사에 신탁된 주택을 의미합니다. 등기부 상에서 신탁이 유효한 경우 반드시 원 소유자(수탁자)와 신탁사(위탁자)의 정보와 목적, 권리 관계 등을 기술한 '신탁 원부'를 확인해야 합니다. 신탁사와 맺은 임대차계약 금지조항 여부, 우선수익권자, 선순위채권 등에 대한 정보가 등기부등본에는 나와있지 않기 때문이죠. 신탁사 동의 없이 임대계약을 체결해 전세보증금을 가로챈 사례가 대표적인 사기 예시입니다.

• 📌 소유권이전가등기란?

가등기는 쉽게 말해 계약에 변수가 있을 경우 매수인이 권리 보장을 위해 "소유권 이전을 청구하는 권리"를 미리 등기하는 것입니다. 순위보전을 위한 가등기와 채권담보를 위한 가등기의 성격이 다르나 등본 상에는 구분되지 않기 때문에 충분한 확인이 필요합니다.

• 📌 소유권이전등기 가처분이란?

소유권이전등기 가처분은 쉽게 말해 '집을 다른 사람에게 팔 수 없다'는 등기입니다. 가압류와 동일한 원리이나 외적인 요소에 해당합니다. 법적 분쟁이나 소송 중에 마음대로 건물을 팔 수 없도록 하는 절차입니다. 법원의 판결이 있을 시 채무의 변제나 소유권을 잃을 수 있습니다.

• 📌임의경매란? 강제경매란?

경매는 법원을 통해 채무자에게 돈을 받지 못한 상황에서 재산(보증금)을 회수하려는 목적으로 쓰이기도 합니다. 임의경매는 채무자가 보증금(빚)을 갚지 못하는 경우 채권자가 담보를 매각하는 과정입니다. 반면 강제경매는 담보가 걸려있지 않은 상황에서 채권자가 소송을 통해 판결을 받아 매각하는 경우입니다. 담보권(소유권과 직결)의 유무가 가장 큰 차이라고 할 수 있습니다.

이를 바탕으로 아래와 같이 여부와 빈도를 체크할 수 있도록 로데이터셋을 만들었습니다. 6가지 항목 중 하나 이상의 이력(말소된 건 포함)이 있는 주택은 전체 1,124가구 중 364가구(약 32.4%)로 집계되었습니다. 바꿔 말하면, 등본 상에서 문제가 되었거나 될 만한 위험이 한 번 이상 있다고 명시된 주택이 약 1/3 가까이 존재한다는 것입니다. 원인이 무엇이든, 만약 해당 주택에 세입자가 살고 있었을 경우 보증금을 돌려줄 능력과 권한을 박탈당한 상태로 말이지요.

1,124개 표본 내에서 사연 있는 집을 추리고, 그중에서도 사연이 많아보이는 집을 추려보는 과정은 다음과 같았습니다. 먼저 아래 14개의 주택을 추린 것은 절대적인 위험도의 기준에 따른 것은 아님을 밝힙니다. 주택별 특이사항에 따라 세입자의 위험도를 고려했을 때, 다양한 유형과 양상의 주택들이 있음을 보여주기 위해 실험실 내에서 설정한 하나의 기준입니다.

우선 압류 및 가압류 등의 위험 이력이 눈에 띄게 많거나 아직 말소되지 않아 유효한 등본들을 추렸습니다. ‘압류가 9번, 가압류가 10번씩 이루어지는 집들은 대체 무슨 짓을 했던 걸까?’와 같은 궁금증도 있었습니다. 빈도가 높은 주택 가운데 추가적으로 제3금융권에 근저당권 설정을 했거나, 다주택자로 추정되는 소유주에 대한 여부도 살펴보았습니다.

공익중개사팀이 선정한 ‘사연' 많은 집들

위 리스트 중 ✅표시한 5개의 주택의 사연을 조금 더 자세히 들여다보았습니다. 우선 갑구의 권리관계를 시간의 흐름으로 정리해보았습니다. 등본으로 확인할 수 있는 주택(건물)의 연대기랄까요. 약 20년이 넘는 시간 주택이 거쳐온 이력들을 연표로 정리해보고, 특정 시간대에 발생한 조치가 세입자에게는 어떠한 영향을 주었을지 들여다보고자 했습니다.

물론 등본상으로는 임차 유무가 정확히 명시되지 않기 때문에 이 집들이 전세인지 월세인지, 세입자가 얼마나 살았는지 일일이 파악하기는 어렵습니다. 그럼에도 가능한 범위 내에서 추측하고, 상상해보고자 했습니다. 집이 거쳐온 시간 동안의 사연들은 곧 그 집에 살았을 사람들의 사연이기도 하니까요. 안전하지 않은 주거환경 이력과, 그것이 실제로 세입자에게 충분히 미칠 수 있는 영향을 연결해보고 싶었습니다.

1️⃣ ‘4번구역 205번’ 주택의 사연

• 주택 개요 : 관악구 신림동 OO번지 다세대주택 지하1층
• 주택의 권리관계 타임라인
  • 1999년 9월 임의경매신청 (채권자 : 한국주택은행)
    • 2000년 12월 임의경매 낙찰 및 경매등기 말소
  • 2004년 2월 가압류 (청구금액 약 3억 2천만원 / 채권자 : 주식회사OO캐피탈)
    • 2017년 6월 말소
  • 2005년 3월 압류 (권리자 : 관악구)
    • 2014년 12월 말소
  • 2005년 8월 가압류 (청구 금액 약 1억 7천만원 / 채권자 : 주식회사OO저축은행)
    • 2017년 3월 말소
  • 2006년 1월 압류 (권리자 : 국)
    • 2007년 12월 말소
  • 2007년 4월 압류 (채권자 : 국민건강보험공단)
    • 2007년 10월 말소
  • 2010년 11월 압류 (권리자 : 안산시 단원구)
    • 2017년 3월 말소
  • 2010년 12월 압류 (권리자 : 부산광역시 해운대구)
    • 2012년 7월 말소
  • 2014년 11월 압류 (권리자 : 서울특별시 관악구)
    • 2015년 6월 말소
  • 2018년 1월 강제경매개시 결정
    • 2018년 1월 결정 취하
  • 2021년 1월 압류 (권리자 : 서울특별시 관악구)
    • 2022년 4월 말소
• 이슈 요약
  • 해당 주택은 2004년~2022년에 걸쳐 압류 7회, 가압류 2회가 이루어졌습니다. 경매에 넘어갔다가 낙찰된 이력도 2회가 있습니다. 
  • 물론 압류 및 가압류, 경매 건은 2022년 현재 등기부상으로 모두 말소된 상태입니다. 그러나 2005년 3월과 8월 발생한 압류와 가압류는 약 10년 동안 말소되지 않은 상태로 남아있었고, 2005년~2014년에 걸쳐 각기 다른 5명의 채권자에 의해 중복으로 압류를 당하기도 했습니다.
  • 압류와 가압류는 ‘보증금을 돌려받지 못할' 위험을 의미합니다. 특히 압류는 소송으로 집주인이 보증금을 갚을 능력이 없다는 판결에 따라 권한이 박탈된 상태를 의미합니다. 물론 위 주택의 임차인 유무와 타인라인을 등기부등본 상에서 확인하기는 어려웠습니다. 충분한 인과를 확인하지 않을 시 보증금을 돌려받지 못해 피해를 받게 되는 것은 온전히 세입자의 몫입니다.

2️⃣‘6번구역 286번’ 주택의 사연

• 주택 개요 : 관악구 신림동 OO번지(슬라브/기와주택)
• 주택의 권리관계 타임라인
  • 2010년 7월 가처분 (권리자 : 국, 소관청 : OO세무서재산세과)
    • 2010년 12월 등기 해제
  • 2011년 1월 가압류 (청구금액 약 9천만원, 권리자 : 국)
  • 2011년 7월 강제경매 개시결정 (권리자 : 대한민국)
    • 2012년 5월 말소
  • 2012년 8월 지분 절반 압류 (권리자 : 관악구)
  • 2014년 1월 압류 (권리자 : 국민건강보험공단)
  • 2012년 8월 지분 절반 압류 (권리자 : 국, 2012년 8월 건과 동일 지분)
  • 2014년 8월 임의경매 개시결정 (채권자 : OO신용협동조합)
  • 2015년 6월 임의경매로 인한 매각
    • 가압류 1건, 압류3건, 경매개시결정 1건 모두 말소 
  • 2015년 6월 신탁 (수탁자 : 주식회사OO신탁)
• 이슈 요약
  • 해당 주택은 압류 3건, 가압류 1건, 경매2건, 가처분 1건이 발생한 이력이 있습니다. 가처분 신청은 위험요소가 있는 주택의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권 설정 등을 일체 금지하는 것을 의미합니다.
  • 압류와 가압류가 중복되어 이루어지다가, 2014년 임의경매로 넘어가고, 2015년 신탁사에게 매각된 것으로 보입니다. 이에 따라 해당 등기는 모두 말소되었습니다. 신탁은 위에서 언급한 것처럼 집주인과 신탁사의 계약관계 등을 자세히 보지 않으면 매수자나 세입자에게 매우 위험합니다. 이를 위해 신탁원부 번호를 확인한 뒤 자세히 조회해보아야 합니다.

3️⃣ ‘9번구역 164번’ 주택의 사연

• 주택 개요 : 관악구 신림동 OO번지 다세대주택 B동 401호
• 주택의 권리관계 타임라인
  • 2018년 7월 신탁 (수탁자 : (주)OO부동산신탁)
    • 2018년 10월 말소 (새로운 소유자에게 신탁재산의 귀속)
  • 2021년 3월 가압류 (청구금액 : 약 2억3천만원, 채권자 : 조OO)
  • 2021년 5월 강제경매 개시결정 (채권자 : (주)OO컨설팅대부)
  • 2021년 6월 가압류 (청구금액 : 약 1억6천만원, 채권자 : 박OO)
  • 2021년 8월 가압류 (청구금액 : 약 3천만원, 채권자 관악농업협동조합)
• 이슈 요약
• 2018년~2021년 발생한 신탁, 가압류(3건), 강제경매 어느 것 하나 말소되지 않은, 쉽게 말해 소유자에게 어떤 권한도 없고 어떠한 보증금도 돌려줄 리 없는 집이라고 할 수 있습니다. 2018년 신탁사가 수탁했던 것이 그해 말 말소가 되어 새로운 개인 소유자에게 넘어간 것을 확인할 수 있는데요. 2년 후인 2021년 다시 가압류가 발생하고, 강제경매로 넘어가게 됩니다.
• 대부업체가 채권자인 점을 감안해 을구를 함께 살펴본 결과, 2건의 가압류를 신청한 채권자는 제3금융권 대부업체에 근저당권을 설정해 둔 상황입니다.

4️⃣ ‘9번구역 263번’ 주택의 사연

• 주택 개요 : 서울특별시 관악구 신림동 OOO번지 외 1필지 (고시원)
• 주택의 권리관계 타임라인
  • 2019년 1월 지분 절반 가압류 (청구금액 약 2억, 채권자 : 윤OO)
    • 2019년 2월 가압류 등기 말소
  • 2021년 2월 지분 절반 다시 가압류 (청구금액 약 2억3천, 채권자 : 조OO)
  • 2021년 3월 남은 지분 절반 가압류 (청구금액 약 2억3천, 채권자 : 조OO)
  • 2021년 5월 강제 경매 개시 결정 (채권자 : 주식회사OO컨설팅대부 ; 제 3금융권)
  • 2021년 5월 두번째 강제 경매 개시 결정 (채권자 : 이OO)
  • 2021년 4월 임의 경매 개시 결정 (채권자 : OO은행)
  • 2021년 7월 지분 전체 압류 (권리자 : 국민건강보험공단)
• 이슈 요약
• 3번의 가압류, 1번의 압류, 3번의 경매개시 결정이 있던 주택입니다.
• 이유는 을구에서 찾아볼 수 있습니다. 집주인이 설정한 근저당(빚)이 많은 것으로 확인됩니다. 이처럼 등본 확인시 건물의 시세 대비 집주인이 대출한 금액의 비율이 어느 정도인지 체크해볼 필요가 있습니다. 해당 주택의 경우 2011년 11월 8억 근저당권 설정하고, 다음 달인 12월에 6천만원 추가 대출을 받았습니다. 이후에도 자잘한 대출들을 돌려막듯 납입하고 큰 대출을 여전히 유효한 상황입니다. 근저당권 채권자가 일반은행이 아닌 제3금융권, 개인인 경우는 특히 주목해야 합니다.

5️⃣ ‘5번구역 32번’ 주택의 사연

• 주택 개요 : 서울특별시 관악구 신림동 OO번지 제1층 제102호 (연립주택)
• 주택의 권리관계 타임라인
  • 1988년 3월 가압류 (청구 금액 : 약 1천만원, 권리자 : 주식회사OO실업)
    • 1999년 10월 가압류 등기 말소
  • 2010년 4월 소유권 이전 (매매)
  • 2013년 1월 압류 (권리자: 국민건강보험공단)
    • 2017년 2월 압류 등기 말소
  • 2016년 8월 임의경매 개시결정 (채권자: 한국주택금융공사)
    • 2017년 2월, 취하로 말소
  • 2017년 3월 소유권 이전 (매매)
    • 17년 3월 근저당권 설정 계약 (약 8천만원, 채권자 : OO자산관리대부)
    • 근저당권부질권(대출을 담보로 대출받는 것) (채무자 : OO자산관리대부, 채권자: 박OO)
  • 2021년 6월 가압류 (청구금액: 약1천2백만원, 채권자: OOO저축은행주식회사)
  • 2021년 12월 강제 경매 개시 결정 (주식회사OO카드)
  • 2021년 12월 압류 (권리자: 국민건강보험공단)
  • 2022년 2월 가압류 (청구금액: 약 560만원)
• 이슈 요약
  • 흥미롭게도 위 발생한 압류 및 가압류는 동일 소유자에게서 발생한 것이 아닙니다. 여러 차례 소유권이 이전되었음에도, 즉 집주인이 바뀌어도 압류가 반복되는 이유가 궁금해지는 대목이기도 합니다. 다주택자들이 많기 때문일까요? 세금 체납 정도는 심각하게 받아들이지 않는 관행이 있는 것일까요?

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*이 결과물은 시민 공익데이터 실험실 2기 멤버 킴, 세모, 나기의 기여로 작성됐습니다.
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