2024년 2월 27일, 국토교통위 전체회의에서 전세사기 특별법 개정안 본회의 회부를 의결했다. 작년 12월 27일에 국토교통위 안건조정위를 통과한 특별법 개정안이 법사위에 계류된지 60일동안 여당의 비협조로 심사 한번 받지 못하자 국토교통위에서 본회의에 직회부하기로 의결한 것이다. 그러자 여당에서는 "대규모 전세사기가 발생한 인천지역에 출마하는 이재명 민주당 대표를 지원하기 위한 것이냐"라는 황당한 내용으로 반발하고(언론보도), 2월 28일에는 국토교통부에서 '특별법 개정안에 포함된 선구제-후구상 방안으로 인해 수조원의 혈세 낭비가 발생하며 상당 액수는 회수가 어려울 것'이라고 공식 입장을 냈다. (링크) 이에 반발해 전세사기 피해자대책위는 기자회견을 열어 국토부의 혈세낭비 프레임은 상당 부분 과장되어있으며, 실제는 먼저 투입한 세금의 대부분은 회수가능하며 실제 지출해야할 예산은 4,000억원 이하라고 추정한다고 반박했다. (링크) 비록 여당의 반발로 총선 전 특별법 개정안 본회의 의결은 무산되었지만, 총선 이후에는 전국의 수만명의 피해자가 목이 빠져라 기다리는 특별법 개정안 논의를 재개해야 한다. 전세사기 특별법 개정안을 둘러싸고, 정부·여당과 야당·시민사회·피해자들의 입장 차가 첨예한 가운데, 도대체 특별법 개정안에 나오는 그 선구제-후구상 법안은 어떤 내용일까? 그리고 특별법 개정안이 통과되면 피해자들은 지금의 전세지옥에서 탈출할 수 있을까? 그리고 소위 '선구제-후구상' 방안에 소요되는 비용은 얼마나 될 것인가? 이 부분을 한번 짚고가려고 한다. ✔ 솔직하게 고백하겠다. 나는 전세사기 피해자로서 글을 쓰고있기에, 객관적이고 중립적인 위치에서 이 글을 쓰지 못한다. 그렇기에 객관적이고 면밀한 팩트체크를 기대하신 분이라면 실망하실 수 있다는 점을 미리 말씀드리고 싶다. 1. 특별법 개정안에 들어간 선구제 후구상 방안은 구체적으로 어떤 내용인가? 국회 의안정보시스템에 등록된 특별법 개정안 원문과 회의록을 확인해보면 전세사기 특별법 개정안 제28조4에는 '선구제 후구상' 방안의 핵심인 임차보증금채권의 매입에 대해 규정되어 있다.    제28조의4(임차보증금반환채권의 매입) ① 제28조의2에 따른 신청이 있는 경우 채권매입기관은 매입을 신청한 전세사기피해자의 전세사기피해주택에 관한 임차보증금반환채권을 대통령령이 정하는 방법에 따라 공정한 가치 평가를 거쳐 매입할 수 있다. 이 경우 채권매입기관의 매입가격은 「주택임대차보호법」 제8조에 따른 우선변제를 받을 보증금의 비율 이상으로 한다. 여기서 나오는 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제는 소액임차인과 최우선변제 규정을 가리킨다. 주택임대차보호법 제8조는 다음과 같다. 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>[전문개정 2008. 3. 21.] 주택임대차보호법 제8조와 시행령을 종합하면, 임차인이 '근저당 설정일 기준 시점의 소액임차인 보증금 상한액'보다 낮은 금액으로 계약했다면 경·공매가 진행되더라도 선순위 근저당/압류금액보다 우선적으로 보증금의 1/3 이하 금액을 돌려받는다는 것이다. 각 지역별 현행 소액임차인(최우선변제금) 기준은 다음과 같다.  추가로, 국토교통위에서 전세사기 특별법 개정안을 의결하는 과정에서 채권매입방안의 취지에 대해 설명한 대목이 있다. 조정위원장 맹성규 : 주요 내용은 전세사기피해자에 대한 신속한 보증금 반환을 위하여 임차보증금의 선구제 후회수 프로그램을 도입하고, 주택도시보증공사 또는 대통령령으로 정하는 기관을 채권매입기관으로 하 며, 채권매입기관의 임차보증금반환채권 매입가격은 주택임대차보호법 제8조에 따른 우선변제를 받을 보증금 비율 이상으로 하도록 하여, 전세사기 피해자가 적어도 소액임차인의 최우선변제금 이상의 보증금을 회수할 수 있도록 하였습니다. - 2023.12.27  국토교통위원회회의록 3p- 즉, 법안 원문과 회의록을 살펴보면 피해자 누구라도 보증금채권매입 방안을 통해 최소한 최우선변제금만큼의 보증금은 피해자에게 먼저 돌려주는 것이 현재 국회에서 논의중인 특별법 개정안의 '선구제-후구상' 방안이다. 국가에서 먼저 투입한 비용은 비용은 피해주택을 경매·공매 등으로 환가하거나 전세사기 가해자에 대한 형사절차를 통해 범죄수익·부당이득을 몰수·추징하게 된다. 특별법 개정안 본문만 나오고 시행령과 세부 기준이 나오지 않아 정확한 채권매입방안을 알 수는 없으나, 보증금채권 매각의사가 있는 피해자가 채권매입기관을 통해 채권평가를 거쳐 감정가를 산정한 후 감정가에 보증금채권을 판매하고 그 대금을 회수하는 것으로 예상된다. 단, 보증금채권의 감정가가 최우선변제금에도 미치지 못하는 경우라도 최우선변제금 수준만큼의 금액은 보장해주겠다는 것으로 보인다. 언론에는 '보증금의 30%를 보장해준다.'는 내용으로 와전되어 보도가 되고있지만, 법적으로 최우선변제금 상한이 정해져있어 돌려받는 금액이 크지 않다는 점을 고려하면 정확하지 않은 내용이다. (언론보도) 그런데, 시행령과 채권매입기관의 세부방침이 나오기 전까지는 보증금채권매입 방안은 해석의 여지가 크다. 현행 소액임차인(최우선변제금) 판단 기준시점은 계약일 기준이 아니라 근저당 설정 기준인데, 위 특별법안에서 소액임차인 규정을 준용한다면 채권평가액의 하한선 기준을 어떻게 할지 정해야한다. 다시 말해, 위 보증금 채권매입 방안에서 준용하는 소액임차인(최우선변제금) 기준일을 근저당 설정일/계약일/현재 중 어느 시점으로 하느냐에 따라 피해자들이 돌려받는 금액에 큰 차이가 생긴다. 이 문제는 특별법 개정안이 본회의와 대통령의 거부권 행사라는 큰 산 2개를 넘은 다음에도 계속 불거질 것으로 보이지만, 피해자를 돕는다는 취지를 고려하면 현재 시점의 최우선변제금 기준을 적용해주면 좋겠다는 바람이다. (놀랍게도, 피해자가 정말 많은 대전/부산 등에서는 보증금채권 매입을 실행해서 현재 기준으로 최우선변제금을 받는다고 해도, 피해자가 보장받을 수 있는 금액은 2,800만원에 불과하다. 최근 3월 20일 기준 국토부 통계에 따르면 1억 이상의 피해를 본 피해자가 최소 57% 이상인 점을 고려하면 터무니없이 적은 금액이다.) 2. 그럼 선구제-후구상 방안에는 어느 정도의 예산이 소요되는가? 결론부터 말하자면, 판단할 수 있는 근거자료 자체가 많지 않아 소요되는 비용을 예상하는 것 자체가 너무 어렵다. 호기롭게 총선 전에 이 주제로 글을 써야겠다고 마음먹고 여러 자료를 찾아봐도 쓸만한 자료를 찾아보는게 너무 어려웠다. 국토교통부는 정기적으로 전세사기피해지원위원회에 접수된 내역을 '집계'해서 발표하지만, 그건 정말로 말 그대로 피해자 신청 접수내역을 기계적으로 취합한 결과일 뿐 유의미한 분석결과라고 보기가 어렵다. (참고 링크) 국가의 공식기관 어디서도 정확한 데이터를 기반으로 현재까지의 전세사기 피해규모와 향후 발생할 것으로 예상되는 전세사기 규모를 분석하지 않고 있다. 그렇기 때문에 지난 2월 말에 국토교통부가 공식적으로 수조원의 혈세 낭비가 예상된다는 것은 정밀한 데이터에 근거하지 않은 과장된 주장으로 보인다. 그리고 국토부는 국가가 먼저 피해자를 구제하는데 투입하지만, 추후 회수가능한 비용이 있음에도 투입하는 비용 전부가 혈세낭비이자 회수불가능한 손실인 것처럼 설명하고 있다. 시민사회와 피해자대책위에서 주장하는 소요 예산은 작년 10월에 발표된 보고서에 근거하고 있다. (표본이 전체 피해자를 표본으로 하지 않고, 조사기간도 한정되어있다는 점에서 전체 피해규모를 정확히 알기에는 한계가 존재하지만, 그래도 전국의 피해자들을 광범위하게 직접 조사한 보고서는 이 문서가 유일하다.) 시민사회와 피해자대책위에서 판단한 결과, 선순위 임차인은 시간이 걸리더라도 최우선변제금 이상은 받을 수 있을 것이고, 후순위 임차인 중 최우선변제금을 받는 임차인은 채권매입방안을 통해 보증금을 회수하지 않아도 최소한의 금액을 건질 수 있다. 그렇다면 정말 세금이 투입되는 것은 소액임차인 기준을 벗어나 최우선변제금조차 건지지 못하고, 거액의 전세대출 부담을 지고, 집에서 쫓겨날 위기에 처한 후순위 임차인일 것이다. 보고서에 따르면, 피해자들의 평균 보증금은 1억 2,711만원(보고서 51p)이고, 최우선변제금 대상이 아닌 후순위 임차인 비율은 48.6%(보고서 79p)이다. 지역별 최우선변제금이 다르고 보증금의 1/3도 안 되는 경우가 많지만, 계산 편의를 위해 보증금의 30%, 피해자가 2만명에 달한다고 가정해보자. 그럼 (1억 2,711만원 x 48.6% x 30% x 2만명) = 약 3,706억원이 산출된다. 물론 국민의 세금은 정말 소중하지만, 그럼에도 전세사기 피해자들을 구하기 위해 이 정도의 금액을 쓰지 못할 이유는 무엇인가? 2023년 대한민국의 실질 GDP는 2천조원에 육박하고, 2024년 정부 예산은 650조원에 달하는데, GDP의 0.1% 또는 예산의 0.3%만이라도 전세사기 피해구제를 위해 쓴다면 문제해결은 훨씬 쉬워진다. 다른 사기피해와의 형평성을 이유로 피해자 구제에 부정적이며 어떠한 방안도 고려하지 않는 정부는, 부동산 PF 부실에 수십조원을 선뜻 내놓는 모순된 행태를 반성하고 대안을 내놓아야 한다. 만약 정부의 재정만으로 부담을 느낀다면, 작년 12월에 정의당 심상정 의원이 주장한 것처럼 은행의 초과이윤 중 일부라도 전세사기 피해자 구제에 활용하도록 대책을 마련해야한다. (언론보도) 사기성이 의심되는데도 국가의 보증을 받아 불법/편법 전세대출을 남발하고, 문제있는 전세계약을 막지 않은 도의적 책임을 다하는 측면에서 은행이 재원을 출연할 명분은 충분하다.  본론으로 돌아와서, 정확한 데이터가 존재하지 않는 상황에서 선구제-후구상 방안에 따른 비용을 추산하는 것은 매우 어렵다. 현 시점에서는 근거가 부실한 추정에 기댈수 밖에 없는데, 그렇기 때문에 전세사기 피해 전수조사가 절대적으로 필요하다. 3. 전세사기 피해 전수조사, 도대체 왜 안하고 있을까? 앞서 언급한 것처럼, 우리는 아직도 전세사기 피해규모가 얼마나 되는지, 미래에는 얼마나 발생할지 알지 못한다. 어느정도 신뢰할만한 데이터가 있어야 계산을 하고, 대책을 세울텐데 데이터 자체가 없으니 나오는 대책마다 맹탕이고, 실효성이 극히 제한적이다. 앞으로도 언제 어디서 전세사기 지뢰가 터질지 모른다. 글을 작성중인 4월 8일에도 수원 지역에서는 대규모 전세사기가 발생했다는 소식이 전해졌다. (언론보도) 그런데, 정부는 이 문제에 있어 사실상 손을 놓고있는 실정이다. 정부가 진정성있게 문제를 해결하려는 마음이 있다면 예방/관리감독 대책을 엄격히 시행해서 신규 전세사기를 막고, 기존 전세사기 피해에 대해서는 종합적이고 세심한 피해구제 대책을 내놓아야 한다. 하지만, 현 정부는 이전 정부의 책임으로만 돌리며 전세사기 문제해결 자체를 거부하고 있다. 그래서인지 특별법이 제정된지 1년이 되어가는데 정확한 피해실태조차도 파악하지 못한게 현실이다. 그래도 앞으로도 계속 방치할 수는 없지 않은가. 총선 이후에는 부디 정부가 정신차리고 문제해결에 진지하게 임하기를 바라본다. (피해자들 좀 살려주세요!!!) 관료조직의 전가의 보도인 '관련 근거가 없고, 선례가 없다'는 핑계를 댈까봐 특별법 조문을 가져왔다. 현재 시행중인 전세사기 특별법 제13조를 보면 전세사기 피해조사를 위한 근거는 마련되어있다.   제13조(피해사실의조사) ① 국토교통부장관은 제12조제1항에 따른 신청이 있는 경우 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정 등을 위하여 임차주택의 가격 및 실태, 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등 필요한 정보나 자료를 조사할 수 있다.② 국토교통부장관은 제1항의 조사를 수행하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 조치를 할 수 있다.1. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 진술서 제출 요구  2. 임차인, 임대인등, 이해관계인 및 참고인에 대한 관련 자료 제출 요구  ③ 국토교통부장관은 제1항에 따른 조사를 위하여 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 국가기관, 공공기관, 금융기관 등에 대하여 자료 또는 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. 13조 내용을 모두 서술하지는 못하지만, 제13조3항 각 호에서는 전세사기 피해조사를 위해 법원, 한국자산관리공사, 지자체, 국토교통부, 근로복지공단, 국세청, 행정안전부, 국민연금공단, 국민건강보험공단, 금융기관, 검찰청, 경찰청, 보증기관, 기타 국가기관·공공기관·금융기관 등 전세계약에 관여하는 매우 많은 기관을 대상으로 자료를 요청할 수 있도록 되어있다. 조사 협조요청을 받은 기관은 정당한 이유가 없다면 따라야한다고 되어있어 강제력도 있는걸로 보인다. 이제라도 국토부에서는 현행 전세사기 특별법에 근거해 전세사기 피해규모 실태조사에 착수해야 한다. 4. 전세사기 피해 전수조사, 이렇게 해봅시다! 우선, 국가적 차원에서 전세사기 피해조사를 진행하기 전에 선행되어야 하는 것은, 관계당국과 전세사기 피해자대책위의 지속적이고 심도깊은 소통이다. 전세사기 피해자들만큼 이 문제에 천착하고, 중요한 포인트를 세밀히 짚어줄 수 있는 사람은 없다. 각 분야의 전문가들은 존재하겠지만, 전세사기 피해자들만큼 입체적이고, 종합적으로, 피해 인지 단계부터 해결 단계까지 구체적으로 의견을 제시할 수 있는 전문가는 없다고 생각한다. 각자의 문제를 해결하기 위해 돈과 시간을 쓰고, 건강과 생계를 망쳐가며 에너지를 쏟은 피해자들이 수년간 집단지성으로 축적한 정보는 비전문가라고 무시할 수준은 아니다. (실제로 피해자들은 피해자지원센터나 은행에 도움을 받으러 갔다가 도리어 전세사기에 익숙하지 않은 각 영역의 전문가 분들을 가르쳐드리고 있다.) 그럼 전세사기 피해 전수조사는 어떻게 진행해볼 수 있을까? 각 분야에 대해 전문적으로 알지는 못하기 때문에 법적/실무적인 제약은 고려하지 않고, 이렇게 해볼 수 있지 않을까 상상만 해본다. 1) 조사범위 좁히기 : 악성임대인 목록 취합- 전세사기 명목으로 기소된 임대인 정보 (검찰청/경찰청)- 보증기관에서 대위변제가 발생한 임대인 정보 (HUG/HF/SGI)ㄴ 2023년 말부터 공개하고 있는 악성 임대인 정보는 신규 보증사고가 발생한 악성임대인을 기준으로 하기 때문에 공개대상이 매우 제한적이어서 기준으로 삼기에 부적절하다. (수도권에서 전세사기로 유명한 임대인의 이름 대부분은 악성임대인 명단에서 빠져있다.) 2) 악성임대인 채권채무 등 권리관계 확인- 금융권 근저당 (1금융권, 2금융권, 3금융권)- 세금체납내역 (세무서, 지자체 세무과)- 보증보험 가입/대위변제 여부 (보증기관 전체)- 4대보험 관련 미납내역(건강보험공단, 국민연금공단 등)- 전세권·임차권 등 주택임대차 관련 채무- 기타 채무 (민사 채무로 인한 압류/가압류 등) 3) 권리관계 분석- 임대인 신용도, 자기자본 비율 등 조회 (금융권)- 임대인-임차인 간 전세계약 체결내역 조회(행정부 및 지자체 확정일자내역, 전월세신고내역 / 법원 전세권설정 내역)ㄴ 선순위 임차인/후순위 임차인/무권리 계약 여부-  위험도 분석ㄴ 해당 지역 경매정를 고려한 예상 피해금액ㄴ 임차인 자산 및 소득수준 / 전세대출 등 채무 규모 4) 데이터 취합한 유형 정리 & 맞춤형 대책 설계- 전세사기 피해자를 그룹화하고, 피해자 그룹에 맞는 대책 설계ㄴ ex) 다세대주택 후순위 임차인과 신탁사기 피해자, 다가구주택 피해자는 문제 접근방향부터 다르기 때문에 각 피해유형에 특화한 대책마련이 필요하다.✔ 다시 말하지만, 1~4의 과정을 기획하고, 설계하는 과정에서 관계 당국과 피해자들이 머리를 맞대고 최선의 방안을 찾는 것이 매우 필요하다. 피해자들은 기회만 주어진다면 낮밤/주말 가리지 않고 무급으로라도 이 일을 할 수 있다. /// 전세사기 피해자들은 얼른 총선이 끝나고, 이번 21대 국회가 문을 닫기 전 특별법 개정안이 통과되기를 간절히 바라고 있다. 특별법 개정안이 통과된다고 하더라도 모든 문제가 해결되는 것이 아니라 그저 최우선변제금 수준의 돈만 우선 돌려받는 '선구제-후구상' 방안과 몇가지 대책이 추가되는 것 정도이다. 이 방안에 따라 보증금을 돌려주면 시장의 거래질서를 어지럽히고, 대한민국이 당장이라도 망할 것처럼 쉽게 말하기 전에 제대로 된 데이터를 가지고, 면밀히 따져봤으면 좋겠다. 국가의 미래를 계속 이끌어가야할 2030 청년들이 전세사기 덫에 걸렸는데 언제까지 방치하고 있을 셈인가. 지금부터라도 전세사기 피해실태 전수조사를 실시하고, 특별법 개정안을 통과시키자! /// 참고 페이지 1 : 전세사기 피해자들이 지금 당장, 특별법 개정을 외치는 이유참고 페이지 2 : 전세사기 오해와 진실 3가지참고 페이지 3 : 캠페인즈 함께살자 이벤트 페이지

안녕하세요. 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장 이철빈입니다. 총선이라는 빅 이벤트를 앞둔 시기에 대표적인 민생 문제인 ‘전세사기’, ‘주거불안’에 대해서는 제대로 논의가 되지 않는 것 같아 아쉬운 마음입니다.  전세사기를 인지한지 2년이 지났고, 전세사기 문제에 대해 적극적으로 대응한지 1년이 넘어가는데, 그 와중에 많은 분들이 궁금해하시고 오해하시는 내용 3가지에 대해 짚어보려고 합니다. 1. 전세사기는 임차인이 조금 더 꼼꼼히 살펴봤으면 피할 수 있는 일 아닌가? 가장 많이 듣는 말 중의 하나입니다. ‘임차인이 부주의해서, 뭘 잘 몰라서, 조금만 알아봐도 알 수 있는걸 안 알아봐서’ 사기당한 것 아니냐는 말을 많이 합니다. 임대인-임차인 간 정보 비대칭이 심각한 상황에서 임차인이 할 수 있는건 등기부등본과 건축물대장을 보는 것 정도지만, 전세사기는 그런 서류쯤은 간단히 무시해버립니다.  제 사례가 이 오해에 대한 가장 대표적인 반례입니다. 저는 등기부등본을 여러 번 떼어보며 어떠한 압류와 근저당도 없는 보기 드문 집을 발견했어요. 심지어, 국가에서 공인한 민간임대주택으로 등록되어있어 정말 '깨끗함 그 자체인 집'이었답니다. 그런데, 나중에 알고보니 등기부등본에 나타나지 않는 체납세액이 무려 63억원이 넘었고, 존재하는지도 알지 못했던 세금은 제 보증금보다 우선순위로 변제된다고 합니다. (이건 심지어 공인중개사도 알 수 없는 정보입니다.) 그런데, 제가 지금의 지식 수준을 가지고 계약 당시로 돌아간다면 전세사기를 피할 수 있었을까요? 저는 자신이 없습니다. 전세사기가 화제가 된 이후에도 계약 이전 임대인의 세금 체납이나 신용도, 자기자본 등을 확인하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다. 계약체결 후~전입일까지 계약서를 지참하고 세무서를 가면 임대인의 체납세액을 열람할 수 있지만, 수억원대의 전세계약 중 10%인 수천만원의 계약금을 납부하며 계약서를 쓰고 난 뒤에야 체납세액을 확인할 수 있다면, 임차인은 수천만원의 계약금을 날릴 각오를 하거나 계약금을 돌려받기 위해 임대인과 지루한 법정공방을 벌여야 합니다. 그리고, 아직까지도 임대인이나 공인중개사는 임차인들이 개인정보를 과도하게 요구한다는 이유로 계약을 거부하는 사례가 많을 정도로 임대인-임차인 간 정보/권한 비대칭은 여전히 심각한 편입니다. 인천 미추홀구의 전세사기 사례는 더 본질적인 질문을 제기합니다. 과연 ‘집값’이란 무엇일까요? 많은 분들이 ‘집값 대비 전세가’를 따지면 위험한 계약을 피할 수 있다고 주장하지만, 집값 자체가 불확실하다면 어떻게 해야할까요? 공시지가, 감정가, 시세 등 여러 부동산 용어들이 있지만, 인천 미추홀구에서는 소위 ‘건축왕’이라 불리는 남 모씨 일당이 감정평가사를 고용해 신축 건물의 집값을 높게 책정한 감정평가 자료를 근거로 은행에서 최대치의 대출을 받아버립니다. 그런데 놀랍게도, 그렇게 감정평가를 받아서 미추홀구 일대의 주택 시세를 조작하면, 국가나 금융권에서는 그 자료를 그대로 받아들여 집값을 산정합니다. 미추홀구 일대에서는 감정평가사, 공인중개사, 관리업체 모두가 같은 일당이었기 때문에 한 지역 전체의 시세를 조작하고, 수천명의 피해자를 속이는 것도 가능했어요. 그럼 등기부등본을 아무리 확인해도 소용없습니다. ‘집값이 3억원, 선순위 근저당 1억 2천, 전세보증금 8천만원이라 집값 대비 근저당+전세보증금이 70% 이하니까 안전하다. 여기 동네 시세가 모두 그렇다. 못 믿겠으면, 내가 이행각서를 써주겠다.’는 공인중개사의 말을 듣고 나면 누구라도 혹할 겁니다. 그런데, 실제 경매가 시작되면 집값이라고 믿었던 가격의 절반인 1억 5천만원이 나오는 경우가 허다합니다. 그러면 피해자는 보증금의 대부분을 잃을 수밖에 없습니다. 이런 상황에서 전세계약을 했는데 이런 일이 없다면 그건 운이 정말 좋은 경우입니다. 이런 질문 이전에 피해자를 손가락질하는 우리 사회와 정부에 되묻고 싶은 질문이 하나 있습니다. ‘언제 제대로 가르쳐주기나 했는지’ 말입니다. 저는 학교에서 수업 열심히 듣는 ‘모범생’이었고, 대학교육까지 잘 마쳤지만, 단 한번도 부동산 계약하는 방법이나 등기부등본/건축물대장을 읽는 방법을 교육받은 적이 없습니다. 제 주변에서도 정규 교육과정에서 그런 교육을 받은 사람은 단 한명도 없었습니다. (캠페이너 여러분은 그런 경험이 있나요?) 우리 사회는 입시 과정에서 어떻게 국영수 성적을 올릴지, 대학을 잘 갈지 쥐어짜듯 교육하지만, 정작 살아갈 때 정말 필요한 부동산·금융 등의 교육은 하지 않습니다. 그런 교육을 받지 못해도 주변에 부동산 계약을 도와줄 가족이나 어른, 친구가 있다면 다행이지만, 사적인 네트워크가 없는 사람은 여전히 위험에 무방비로 노출됩니다. 피해자들을 손가락질하기 전에 정규 교과에 편성해서 의무교육을 합시다! 2. 작년에 전세사기 특별법이 제정되었고, 다 해결된 거 아닌가? 단언컨대, 하나도 해결된게 없습니다. 피해자 인정, 피해자 지원, 보증금 회수, 가해자 처벌, 예방 및 관리감독 대책 어느 것 하나 좋은 점수를 줄 부분이 없어요. 오죽 답답하면 피해자들 사이에서는 ‘무급으로 봉사할 테니 법이나 정책을 직접 만들 수 있도록 해달라’는 이야기가 나옵니다.  「전세사기 피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법」은 피해자 인정요건을 규정하고, 피해자로 인정되는 경우 경공매 지원, 금융지원, 세제 지원, 주거안정 등의 대책을 지원하는 것을 골자로 합니다. 작년 4월에 전세사기 때문에 스스로 생을 마감하는 피해자들이 연이어 나오자, 정부·여당이 부랴부랴 특별법안을 발의했고, 야당과 피해자들의 요구안을 일부 수용한 형태로 정리되어 6월 1일부터 시행되었는데요. 특별법 피해자로 인정받기 위해서는 임대인의 사기 의도를 임차인이 직접 입증해야하는 등 엄격한 피해자 요건을 규정하고, 보증금을 돌려주는 대책이 아니라 기존에 보유하고 있던 전세대출을 다른 대출로 막거나, 경매를 통해 피해주택을 직접 낙찰받도록 유도하는 등의 지원대책이 대다수여서 많은 피해자들이 비판하고 있습니다.  전세사기 피해자는 피해 사실을 인지한 다음부터 그 주택에 거주하는 하루하루가 지옥입니다. 그리고 학업·직장·신혼생활 등 잠깐 머무르려고 들어온 전셋집인 경우가 많기 때문에 피해주택을 직접 매입한다는건 너무나 부담스러운 일이에요. 게다가, 상당수 피해주택은 임대인이 공용관리비를 미납해서 단전·단수 위험에 처하거나, 승강기·소방시설 관리 미흡, 건물 내 누수·균열 등의 시설 상태가 불량해 안전을 위협하는 경우가 많습니다. 가뜩이나 전세보증금을 돌려받지 못해 힘든 피해자에게 이런 주택을 떠안으라고 떠미는건 너무 가혹한 일이라는 겁니다. 그나마 집을 떠안는 것도 공짜가 아닌 경우가 많기 때문에 과도한 대출을 끌어와야하고, 그 채무는 수십년간 상환하거나 개인회생 등의 채무조정을 고민하는 경우도 많이 발생합니다.  상황이 이런데도, 정부는 묵묵부답입니다. 여기 피해자들이 죽어가고 있다고, 특별법에 문제가 많다고 아무리 외쳐봐도 듣지도, 만나주지도 않습니다. 피해자들 입장에서는 너무나 공허하고, 문제가 많은 보여주기식 대책만을 남발하는데도 피해자 의견을 수렴하거나, 협력하는 것은 전혀 고려하지 않네요. 그 결과가 2024년 3월 21일 기준 1만 4천명의 피해자 숫자, LH의 전세사기 피해주택 매입 1건, 정부·여당의 전세사기 피해자대책위 공식면담 0건, 최근 전세사기 대책 공개질의 답변촉구 캠페인 무응답입니다.  검사 출신 대통령이 있으니까 전세사기 가해자 일당을 엄중하게 처벌하고, 전세사기가 일어나지 않도록 예방·관리감독 대책을 제대로 만들고 있을까요? 그것도 아닙니다. 2천세대 이상의 피해가구, 약 3천억원에 육박하는 전세사기를 저지른 인천 미추홀구 ‘건축왕’ 남모씨는 1심에서 고작 15년형(이게 법정최고형입니다.)을 선고받고, 공범들은 10년 이하의 실형을 선고받았습니다. 그나마 전국적으로 매우 유명한 사건이고, 정황이 너무 뚜렷해서 기존보다 중형을 선고받은 경우입니다. 그런데, KBS 보도에 따르면 전세사기 가해자의 절반 가량은 실형을 면하고 있다는 점을 볼 때 전세사기에 대한 엄벌과 예방은 아직까지 먼 나라 이야기입니다. (언론보도)  지금도 전세사기의 대표적인 매커니즘인 소유권 이전(동시진행) 방법은 원천 차단하지 않고 있습니다. 여전히 전입신고의 효력은 다음날 0시에 발생하고, 매매계약의 효력은 등기 즉시 발생하는 점을 악용해서 전세보증금 잔금을 받은 뒤, 같은 날에 기존 임대인이 명의만 빌려준 바지사장에게 집을 팔 수 있습니다. 그러면 보증금 반환의무는 합법적으로 신규 임대인(바지사장)에게 넘어가죠. 아직도 이 허점을 차단하지 않고 있어서 여전히 악용할 소지가 다분하고, 이외에도 신탁사기 같은 위험한 수법도 여전히 개선된게 없습니다. 소 잃고 외양간이라도 고쳐야하는데, 소 잃고 외양간도 불타길 바라는 것 같아서 너무 걱정이 됩니다. 3. 전세사기 피해자들이 딱한 건 알겠는데, 세금까지 써야하는 일인가? 전세사기 피해자들은 국가에서 보증금을 일부라도 돌려주고, 시간을 두고 비용을 회수해주는 ‘선구제 후회수’ 방안을 강력히 요청하고 있습니다. 소송, 경매 등의 법적 절차에 들어가는 비용과 시간을 개별적으로 감당하는 것은 비효율적이기도 하지만, 무엇보다도 너무 가혹합니다.  인간의 삶에서 가장 중요한 의식주의 권리를 박탈당해 고통받는 피해자가 전국에 수만명입니다. 이들을 외면하지 말고, 필요한 돈은 먼저 국가에서 쓰고, 그 비용은 천천히 회수하는 것은 국가라면 충분히 할 수 있습니다. 2023년 대한민국의 실질 GDP는 2천조원에 달하며, 2024년 정부예산은 650조원이 넘습니다. GDP의 0.1% 수준, 정부예산의 0.3% 수준이라도 쓰면 전세사기 문제는 바로 해결할 수 있습니다. 실제로, 심상정 의원실은 피해자 3만명, 보증금 절반을 보장해주는 조건으로 계산하면 약 2조원의 재원이 필요하며, 그 재원은 은행의 기여금으로 마련하자고 주장한 바 있습니다. (언론보도) 전세사기 피해자들의 70% 가량은 2030 청년들입니다. 앞으로 가정에서, 직장에서, 사회에서 열심히 살아갈 사람들입니다. 하지만, 이제는 결혼도, 출산도, 어쩌면 삶의 희망도 내버릴지 모릅니다. 저출생 인구감소의 시대, 한 명 한 명이 귀한 시대인데 수만명의 피해자들을 살리지 않는다면 우리 사회는 장기적으로 커다란 손실을 입게 될 것입니다. 또한, 국가가 지난 15년간 전세사기를 방치하거나, 심지어 조장했다는 점을 고려하면 국가도 이 책임에서 자유로울 수 없기 때문에 세금을 투입해야하는 당위성이 있습니다. 진보-보수 정권을 가리지 않고, 세입자를 위한 장기적이고 일관적인 주거 정책을 펼치는 대신 전세대출을 확대(2008)하고, 보증보험을 도입(2013)하고, 민간임대사업자 제도를 활성화(2017)하여 전세사기의 토양을 제공한 것은 국가이기 때문입니다. 구체적으로, 정부에서 제공한 전세 관련 제도는 전세사기 일당이 전세사기 판을 설계할 때 먹잇감으로 전락했고, 정부나 지자체, 금융권, 공인중개사, 경찰 그 어디서도 이걸 문제삼지 않았습니다. 애초에 전세사기 일당은 악의성을 가졌음에도 건실한 임대사업자로 등록하고 적절한 관리감독도 받지 않는 상태에서 느슨한 보증보험 가입기준에 맞춰 UP감정을 받아 시세를 조작합니다. 그리고, 임차인이 전세가의 80%까지 전세대출을 받아 전세계약을 성사시키는 방식으로 임차인을 유인합니다. 이 거래는 태생적으로 전세가가 매매가보다 높은 깡통전세이며, 전세보증금으로만 집을 수백채, 수천채씩 대량매집하는 무자본 갭투기로 진행됩니다. 이 과정에서 소유권 이전(동시진행) 수법을 통해 명의를 대여해준 바지사장에게 합법적으로 임대인 지위를 이전해버리면, 최초에 보증금을 받은 임대인은 아무런 책임을 지지 않았습니다. 놀랍게도 이 모든 과정에서 임차인에게만 모든 책임이 전가되었고, 임차인이 문제를 해결하려고 알아보면 모두가 민사 사건으로만 다뤘지, 형사 사건으로 취급되지도 않은게 불과 1,2년 전 우리 사회였습니다. 2020년 전후로 강서구 빌라왕, 세모녀 전세사기 등이 불거졌음에도 더딘 수사와 미흡한 제도개선으로 추가적인 전세사기를 막지 않았던 것은 과연 국가의 책임이 아닐까요? 국가가 그렇게 방치한 결과, 현재의 전세 구조를 지탱하기 위해서 국민의 세금이 조 단위로 지출되고 있습니다. 대표적으로, 전세보증금반환보증보험을 취급하는 HUG(주택도시보증공사)는 작년에 전세사기로 인한 대위변제가 급증하며 5조원의 순손실을 기록한 것으로 알려져 있고, 정부의 출자를 받는 방식으로 손실을 메우고 있어요. (언론보도) HUG에는 세금 지원해도 되고, 피해자에게 세금 지원하면 안 되는 이유는 무엇일까요? 또한, 전세사기 피해자들의 외침에는 무심한 정부는 작년 말 태영건설의 워크아웃으로 심화된 부동산 PF 부실에는 85조원에 달하는 정책자금을 제공하겠다고 나섰는데요. (언론보도) 부동산 호황기에는 사회환원을 일절 하지 않은 건설사 및 금융권의 도덕적 해이와 투자실패에는 수십조원의 지원을 하면서 피해자들에게는 결단코 지원하지 않겠다는 이유를 알 수가 없습니다.  전세사기 피해자들에게 들어가는 세금이 혈세낭비라면, HUG나 부동산 PF 부실에 들어가는 세금은 얼마나 큰 혈세낭비인가요? 형평성의 문제, 가장 기본적인 사람을 살리는 문제에서 우선순위여야 할 곳은 어디일까요? 그리고 전세사기 피해자들에게 지원하는 세금은 정말로 한 푼도 회수하지 못하는 수조원의 혈세 낭비일까요?  우리 곁의 가족, 이웃, 친구 등 평범한 시민들의 주거와 일상을 지키는데 우리의 세금을 최우선적으로 쓰는 결단이 필요하고, 우리는 그걸 국가에 계속 요구해야 합니다.

저는 전세사기 피해자입니다. 또한, 청년 유권자이기도 합니다. 올 1분기 저는 줄곧 답답하고 우울했습니다. 좁게는 전세사기 문제해결에 별 뜻이 없어보이는 정부와 정치권 때문이기도 했지만, 넓게는 선거가 다가오는데 정작 청년은 배제되고 있다는 인상 때문이었습니다. 응원하던 청년 정치인들이 있었습니다. 대부분 공천에서 떨어졌구요. 나이와 관계없이 우리 사회에서 빛과 소금같은 역할을 해온 예비후보들도 응원했는데, 대부분은 정식 후보로 선정되지 않았습니다. 2030보다 60대 이상이 더 많은 첫번째 선거라고 하고, 청년정치인이 역대 최저 인원만 국회에 입성할 것이 유력한데요. 그만큼 저와 같은 청년 유권자들은 누가 내 마음, 우리 세대를 대변해 목소리를 내줄지 도무지 가망이 보이지 않아 답답합니다.  그럼에도 정치가 할 수 있는 일, 우리 사회에 미치는 영향이 얼마나 큰지 알고 있기 때문에 도무지 가만히 있을수는 없었습니다. 그래서 다른 청년 당사자들과 함께 힘을 합쳐 우리들의 목소리를 내고자 모였습니다. 전세사기 피해자, 이태원참사 유가족, 해병대 채 상병 사건을 지켜봐온 해병대 예비역, 서이초 사건을 겪은 예비교사, R&D 예산 삭감을 걱정하는 이공계 대학생 등이 모여 2030 유권자 네트워크를 만들고 전국 대학가에 대자보를 붙여서 투표하자, 목소리 내자고 외치고 있습니다.  누군가에게는 선거가 권력과 명예의 발판이겠지만, 일상의 안전을 빼앗기고 있는 우리 청년들에게는 유일하게 외칠수 있는 창구일 겁니다. 우리 모두 지겨운 절망을 넘어, 내일을 위해 투표합시다! 2030 유권자 네트워크를 제안 취지문 지금의 무능한 정치는 청년을 죽음으로 내몰고 있습니다.  전세사기로 전 재산을 잃은 청년, 10월 29일 이태원에서 희생당한 청년, 급류에서 구명조끼도 없이 수색작업을 하다 사망한 해병대도 청년, 빵을 만들다 기계에 끼어 죽은 노동자도 청년, 교실에서 생을 포기한 교사도 모두 청년입니다. 청년들의 죽음 앞에 책임있는 자들은 방관하고 있습니다. 그 어떤 청년의 죽음도 제대로 책임지지 않는 사회에서 청년들은 각자도생의 길을 선택하고 있습니다.  총선이 20일 앞으로 다가왔습니다.  정치권은 사회적 재난으로 인한 청년들의 죽음 앞에 책임있는 반성과 새로운 대한민국의 미래를 약속해야 마땅합니다.   하지만 총선에서 청년은 실종되었습니다. 선거는 청년들의 이야기는 없고, 관심 가는 뉴스도 없습니다. 지금의 청년 세대는 정치를 모르지 않습니다.  어느 세대보다도 더 높은 투표율이 증명합니다. 하지만 역설적이게도 정치의 무능을 너무 잘 알기 때문에 ‘무당층’이 되길 선택하고 있습니다.  그럼에도 우리는 ‘정치’를 포기할 수 없습니다.  현실을 바꿀 수단이 정치밖에 없다는 걸 알고 있기 때문입니다. 대선 전에는 청년의 나라를 만들겠다더니 당선 후 온갖 지원책을 없애고, 예산을 축소한 것도 정치였습니다.  R&D 예산 삭감으로 젊은 연구자들과 나라의 미래를 팔아먹은 것도 정치였고, 선거철이 되니 “장학금 주겠다”며 손 내미는 뻔뻔함도 정치입니다.  대한민국 정치가 이정도 수준은 아니어야 하지 않겠습니까?  슬픔과 좌절을 딛고 일어나 싸웁시다. 우리의 무기는 투표와 참여입니다. 지금의 현실에 실망한 청년의 목소리를 모아 총선에 대응합시다. 윤석열 정권의 2030 세대 피해자들이 동 세대 청년들에게 각자도생을 멈추고, 함께 지금의 현실을 바꾸기 위해 호소합니다.  윤석열 정권의 가장 큰 피해자인 청년들은 함께 힘을 모아 대한민국이라는 지옥을 바꿔낼 것입니다. 지겨운 절망을 넘어, 내일을 위해 투표합시다.  2024년 3월 28일 2030 유권자네트워크 참가자 일동 /// P.S. 페이스북 공식 페이지에서 여러 대학에 붙은 인증샷을 확인하실 수 있습니다.  그리고 감사하게도 생각보다 많은 대학에서, 여러 학생 분들이 함께해주고 있고 기사도 나오고 있네요.  [기사모음] <3월 21일> [한겨레] “내일을 위해 투표”…동생 숨진 이태원 골목에서 대자보 쓰다https://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/1133306.html  [경향신문] “다녀왔다는 이 말, 왜 못 듣게 된 건지…이날이 잊히지 않도록 투표해 주세요”https://m.khan.co.kr/national/national-general/article/202403212237055#c2b  [뉴시스] 이태원 참사 유가족 "지겨운 절망을 넘어 내일을 위해 투표합시다" [뉴시스Pic]https://news.zum.com/articles/89512221  [오마이뉴스] "지겨운 절망을 넘어서 내일에 투표" 이태원 골목에서 쓰여진 공개대자보https://www.ohmynews.com/NWS_Web/View/at_pg_w.aspx?CNTN_CD=A0003012839  [경향신문] (논설) 언니의 대자보https://m.khan.co.kr/opinion/yeojeok/article/202403211852001    <3월 24일>  [경향신문] 청년을 죽음으로 내모는 정치…바꿔주세요 (1면)https://www.khan.co.kr/politics/election/article/202403242032015  [경향신문] “지겨운 절망을 넘기 위해 ‘대자보’를 붙입니다”https://m.khan.co.kr/national/national-general/article/202403241738001#c2b    <3월 25일> [경향신문] (사설) 청년 없는 총선, “죽음 내몰지 말라”는 대자보 응답하라https://m.khan.co.kr/opinion/editorial/article/202403251933001#c2b    <3월 27일>  [경향신문] 과학 꿈 다시 펼칠 수 있게, 가장 쉬운 방법은 투표https://www.khan.co.kr/national/national-general/article/202403272149035  [중도일보] KAIST 물리학과 채동주 씨 "걱정 없이 과학기술 연구할 수 있는 세상, 가장 쉽고 빠른 방법 투표“https://m.joongdo.co.kr/view.php?key=20240327010008832  [디트news24] “과학 꿈꾸는 세상 위해 투표하자” 카이스트에 걸린 대자보https://www.dtnews24.com/news/articleView.html?idxno=768997  <3월 28일> [한겨레] ‘투표’ 대자보에 화답 대자보…“나도 그 물살에 휩쓸릴 수 있었다” (10면)https://www.hani.co.kr/arti/society/society_general/1134087.html "그래서 부끄러웠습니다"...이런 대자보가 대학가에 나붙고 있다ㅏhttps://omn.kr/2810k

2022년부터 본격화된 전세사기 대란이 평범한 사람들의 주거권을 위협하고 있다. 월 주거비를 줄이고, 더 나은 미래를 꿈꾸기 위해 잠깐 머물러 있을 집을 구하고자 전세계약을 체결했지만, 돈을 돌려받지 못하는 것은 물론, 경우에 따라서는 경매·공매가 진행되어 집에서 내쫓기고, 전세대출을 갚지 못해 신용도 빼앗기는 등 생존의 위협을 겪는 피해자들이 속출하고 있다. 2023년 6월 1일, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행 이후 2024년 2월 21일까지 공식적으로 집계된 전세사기 피해자는 1만 3천명에 달한다. 앞으로 얼마나 더 많은 피해자가 나올지, 수만명의 피해자들 일상은 어떻게 복구할 수 있을지 가늠하기조차 어렵다. 특별법 제정 및 정부대책 덕분에 전세사기 문제가 해결되고 있다는 세간의 인식과는 다르게, 전세사기 피해자들은 특별법 제정 당시부터 지금까지 피해자 인정, 피해자 지원대책, 보증금 회수방안 모두 제대로 작동하고 있지 않다고 줄기차게 외치고 있다. 특히, 올해 2월 24일 보신각에서는 전세사기 희생자 1주기 추모문화제가 열렸는데, 작년 2월 28일에 처음으로 세상을 떠난 전세사기 희생자를 추모하고, 아직도 별다른 진전이 없는 전세사기 문제 해결을 촉구하기 위해 약 300명의 피해자와 시민들이 모였다. 전국 각지에서 온 피해자들은 저마다 어느것 하나 눈물없이 들을수 없는 절절한 사연을 공유하며, 문제 해결을 촉구했다. (보도자료)  총선이 다가오는 이 때, 각 정당은 계속해서 거리로 내몰리는 전세사기 피해자들의 조속한 일상회복을 위해 어떤 논의를 해야할까? 1. 전세사기 특별법 개정안 본회의 의결 현행 전세사기 특별법을 요약하자면 일정 요건을 충족한 피해자에게 금융지원, 경공매 지원을 통해 빚을 빚으로 돌려막거나, 빚을 더 내서 피해주택을 떠안으라는 대책이다. 전세사기 피해자에게 가장 중요한 보증금 회수 대책은 전무하고, 그나마 있는 금융 및 주거안정 대책도 별도 요건을 엄격하게 적용하고, 일선 지원기관, 은행 등에서 상담 및 안내가 제대로 되지 않아 실효성이 매우 떨어진다. 피해자들은 약간의 시간을 벌어주는 대책 대신 보증금을 국가에서 먼저 피해자에게 돌려주고, 그 비용은 시간을 들여 회수하는 ‘선구제 후구상’ 방안이 포함된 전세사기 특별법 개정을 외쳐왔다. 정치권에서는 이런 피해자들의 목소리를 반영하여 2023년 12월 27일, 국회 국토교통위에서 특별법 개정안을 의결하고 법제사법위로 회부했으나, 법제사법위에서 제대로 심사가 되지 않았고, 지난 2월 27일에 민주당 및 녹색정의당 등 야당이 합심하여 전세사기 특별법의 본회의 직회부를 의결했다. 하지만, 안타깝게도 2월 29일 본회의에는 안건으로 상정하지 못했고, 총선 이전 본회의가 추가로 개최되지 않는다면 사실상 특별법 개정안의 처리는 어려운 상황이다. 결국, 피해자들은 총선 이후 본회의가 열리기를 손꼽아 기다려야하고, 그마저도 대통령이 거부권 행사를 하지 않기를 바라며 마음을 졸일 수밖에 없다. 전세사기 피해자의 70% 이상은 2030 청년들이고, 각 정당에서 이 사회를 이끌어갈 청년층을 귀중히 여긴다면 총선이 끝난 이후에도 전세사기 특별법 개정안 본회의 의결을 잊지 않아야 한다. 특히, 야당에서는 전세사기 특별법 개정을 한 목소리로 외치는데 비해, 정부와 여당에서는 피해자를 위한답시고 피해자 면담 0건, 특별법 개정안에 결사반대하는 기만적인 행태를 그만둬야 한다. 지금이라도 피해자를 면담하고, 문제 해결을 위해 피해자-시민사회-각 정당-정부 등을 한 곳에 모아 협력해야 한다. 아울러, 현재 전세사기 특별법 개정안에 포함되지 않은 다가구주택 피해자, 불법건축물 피해자에 대한 세밀한 대책도 발표해야 한다.   2. 전세사기 예방 및 관리감독 방안 수립 전세사기 피해자들의 목소리를 반영하여 전세사기가 재발하지 않도록 예방하고, 관리감독하는 방안도 심도깊게 논의해야 한다. 대표적으로, 전월세 시장에서 임대인-임차인 간 정보 비대칭을 해소하는 것과 전세 관련 금융대책을 재점검하는 것, 전세사기에 대한 처벌 기준을 현실화하는 것 등이 있다. 먼저, 임대인-임차인 간 정보 비대칭은 여전히 심각하다. 대표적으로, 임대인의 세금 체납액은 계약 체결 후 임대차계약 개시 전까지만 열람할 수 있다. 계약 후에 체납세액을 확인해서 계약을 파기하는 경우, 임차인에게 수천만원의 손실이 발생할 수 있다는 점을 고려하면 계약 전에도 임대인의 세금 체납액을 확인할 수 있도록 법을 개정해야 한다. 또한, 임대차계약이 개시된 이후 임대인의 변동 시 임차인에게 의무적으로 통지하고, 임차인에게 전세계약을 종료할 권리와 이전 임대인에게 보증금을 청구할 수 있는 권리를 보장해야 한다. 장기적으로는 임대사업자로 등록한다면 임대인의 세금 체납내역, 신용도, 자기자본 등에 대한 정보를 등기부등본에 표기하는 것이 바람직하다고 생각한다. 두번째로, 전세 관련 금융대책을 재점검하는 것이 필요하다. 지금까지 전세대출 시, 집값의 80%까지는 정부에서 보증했기 때문에 은행에서 심사를 꼼꼼히 할 유인이 없었다. 정부에서 전세대출에 대한 보증 비율을 하향해서 은행들이 전세대출에 대한 심사를 꼼꼼히 하고, 문제가 생기면 은행도 손실을 일부 분담하는 것이 필요하다. 또한, 전세가는 매매가의 70% 이하로 설정하고, 전세보증금을 임대인의 채무로 반영하는 등 전세보증금 거래가 제대로 된 금융정책의 규제를 받을 수 있도록 제도를 정비해야 한다. 마지막으로, 전세사기에 대한 강력한 처벌과 범죄수익, 은닉재산 환수가 필요하다. 현행법상 전세사기 피해자들이 아무리 많아도 피해금액이 5억원이 넘지 않는다면 범죄에 합산되지도 않고, 가중처벌해도 최고 15년형밖에 선고할 수 없다. 그리고 은닉한 범죄수익·부당이득을 몰수하거나 추징하는 절차도 현실적으로 여러 난관이 있다. 피해자들은 전세사기 범죄에 대한 수사기관의 안이한 대처, 법원의 솜방망이 처벌이 오히려 전세사기를 조장하고 있다고 입을 모으고 있다. 실제로 작년 12월 KBS에서는 전세사기 가해자 중 약 45%는 실형을 면하는 등 가벼운 처벌을 받고 있다고 보도하는 등 피해자의 인식과 수사·사법기관의 온도차는 여전한 상황이다. (관련 보도) 더 이상 전세사기로 돈을 벌고, 감옥에 몇 년 갔다오면 남는 장사라는 인식이 생기지 않도록 전세사기 가해자에 대해 수십년의 실형을 선고하고, 그 재산을 신속히 피해자들에게 반환할 수 있도록 법령을 시급히 개정해야 한다.   맺으며 : 전세지옥에서 탈출하는 길, 세입자 주거정책에 달려있다. 전세사기 피해자들의 간절한 바람은 전세를 떠나서 안정적인 주거를 누리며 새로운 일상을 시작하는 것이다. 그런데, 전세사기 피해주택을 벗어나서도 안정적으로, 적정한 가격에 거주할 주택이 없다면, 작금의 전세지옥 탈출은 영영 어려울 것이다. 실제로, 전세사기가 벌어진 이후에 대학가 중심으로 월세 100만원 시대가 열리고, 상대적으로 전세사기에서 안전하다고 알려진 아파트 전세수요가 급증하며, 비아파트 시장에서는 신규 주택이나 오피스텔 공급이 급감하고 있다. 모두 전세사기 대란의 풍선 효과로 볼 수 있으며, 집을 소유하지 못한 서민, 청년층의 주거여건은 나날이 악화되고 있다. 그동안 모든 사람들에게 월세-전세-(아파트) 매매라는 ‘주거 사다리 환상’을 주입하며 세입자 주거정책을 도외시한 우리 사회의 적나라한 현실이다. 이제는 더 이상 모래성같이 부실한 대출 일변도의 부동산 정책이 아니라, 표준임대료 공시와 보증금 및 임대료 통제, 장기간 거주할 수 있는 권리 보장, 양질의 공공임대주택과 민간의 사회주택 확충 등 세입자의 권리를 보장하는 정책 수립이 필수적이다. 특히, 이번 4월 총선을 통해 꾸려질 제 22대 국회에서는 집을 소유하지 않아도 세입자가 괜찮은 주거권을 누릴 수 있도록 하는 입법, 정치 활동이 절실하다. 그러기 위해서는 집주인이나 임대사업자가 과잉대표되지 않고, 국민의 절반인 세입자를 대변하는 국회의원이 지금보다 더 많아지길 간절히 소망한다.